Le locazioni brevi sono contratti di affitto per finalità abitative “temporanee”, spesso turistiche, con una regola chiara: massimo 30 giorni per singolo contratto.

Questa disciplina è “speciale” e si affianca alle regole generali delle locazioni. Prevede, tra le altre cose, la possibilità di cedolare secca, obblighi specifici per portali e intermediari, e dal 2025 l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale).

1) Quando un affitto è “locazione breve”

Per rientrare nelle locazioni brevi devono esserci insieme tre elementi: soggetti, immobile e durata.

Soggetti

• Devono essere persone fisiche.
• La locazione deve avvenire fuori dall’attività d’impresa (sia per chi affitta sia per chi prende in affitto).

Oggetto (immobile)

• Immobili a uso abitativo in Italia: categorie catastali A/1 – A/9 e A/11, comprese le pertinenze (box, cantina, soffitta ecc.).
• È possibile anche l’affitto di singole stanze.

Durata

• Non superiore a 30 giorni per ciascun contratto.
• Attenzione: per la registrazione (che di solito non è dovuta), i contratti con lo stesso inquilino vanno sommati: se superano i 30 giorni complessivi scatta l’obbligo di registrazione.

2) Servizi ammessi e servizi che fanno “uscire” dal regime

Nella locazione breve possono essere inclusi alcuni servizi accessori strettamente collegati all’uso dell’immobile, ad esempio:

• biancheria;
• pulizia locali;
• utenze;
• Wi‑Fi;
• aria condizionata.

Se invece si offrono servizi “da struttura ricettiva”, come:

• colazione o pasti;
• noleggio mezzi;
• guida turistica;

… non si applica la disciplina delle locazioni brevi (tipicamente ci si avvicina a un’attività di tipo B&B/ricettivo).

3) Novità 2026: limite a 2 appartamenti e presunzione di attività imprenditoriale

Questa è la modifica più importante.

• Fino al 2025: la disciplina delle locazioni brevi si applica fino a 4 unità.
• Dal 2026: si applica solo se si destinano alle locazioni brevi non più di 2 appartamenti per periodo d’imposta.

Se si affittano in modo breve 3 o più appartamenti (5 o più fino al 2025), l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. In pratica, questo può comportare obblighi come partita IVA, CCIAA, INPS, e soprattutto si esce dal regime “locazioni brevi”.

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4) Tassazione: cedolare secca 21% e 26% (dal 2024)

Se scegli la cedolare secca:

• 21% su una sola unità immobiliare locata.
• 26% sulle unità successive alla prima.

Come funziona in concreto:

• fino al 31/12/2025: 26% dal secondo al quarto immobile;
• dal 1/1/2026: 26% sul secondo immobile, perché dal terzo si esce dal regime locazioni brevi (presunzione di imprenditorialità).

In presenza di più immobili (entro i limiti), il contribuente può scegliere liberamente su quale immobile applicare l’aliquota del 21% (scelta da indicare nel 730/REDDITI PF).

5) CIN: obbligatorio dal 2025

Dal 2025 è obbligatorio, per gli immobili destinati a locazione breve (e per altre strutture turistiche), avere il CIN – Codice Identificativo Nazionale.

Il CIN:

• si richiede online sul portale del Ministero del Turismo (BDSR);
• va esposto all’esterno dell’immobile;
• va indicato negli annunci (anche su portali/intermediari);
• va indicato anche nella dichiarazione dei redditi (REDDITI PF o 730).

6) Portali e intermediari: ritenuta e comunicazioni

Se il contratto è concluso tramite intermediario o portale:

• l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del contratto;
• se interviene anche nella riscossione del canone, deve applicare una ritenuta del 21% (a titolo d’acconto) ed è responsabile anche per l’imposta di soggiorno.

Quali dati vengono comunicati (in forma analitica o aggregata):

• dati del locatore (nome, cognome, CF);
• durata;
• corrispettivo lordo;
• indirizzo immobile;
• anno;
• dati catastali;
• CIN.

Non è prevista la comunicazione dei dati del conduttore.

Scadenze tipiche (per chi è tenuto):

• invio tramite CU locazioni brevi entro il 16 marzo dell’anno successivo se c’è ritenuta;
• altrimenti comunicazione specifica entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Cosa consigliamo in Studio (pratico e senza stress)

Se fai affitti brevi, ti suggeriamo di verificare subito:

• quante unità stai locando in modo breve (attenzione al limite 2026: 2 appartamenti);
• se i servizi offerti restano “accessori” o ti fanno uscire dal regime;
• se hai già il CIN (e se è indicato correttamente negli annunci);
• se i dati su portali/intermediari sono allineati (canoni, date, immobile, CIN).

📲 Scriveteci e vi diciamo subito se vi tocca oppure no.

Francesco Paolo La Francesca – Consulente Tributario Qualificato ATI e Certificato UNI 11511