Stai ristrutturando casa prima di firmare il rogito definitivo? Fermati un momento, perché questa scelta — apparentemente logica e conveniente — potrebbe costarti cara sul fronte fiscale. Con le nuove regole sui bonus edilizi in vigore dal 2025, chi avvia i lavori quando è ancora solo “promissario acquirente” (cioè ha firmato solo il compromesso) rischia di perdere la detrazione maggiorata al 50% e di dover accontentarsi dell’aliquota base del 36%.
Ti spieghiamo tutto con parole semplici. 🏠
Prima di tutto: cosa sono queste detrazioni?
Con la riforma dei bonus casa entrata in vigore nel 2025, le agevolazioni per chi ristruttura un’abitazione sono state ridefinite su due livelli:
| Aliquota | Detrazione | Quando spetta |
|---|---|---|
| Base | 36% delle spese | Si applica in via ordinaria |
| Maggiorata | 50% delle spese | Solo in presenza di requisiti specifici |
La differenza in termini economici è tutt’altro che trascurabile. Su una spesa di 50.000 euro di ristrutturazione, la detrazione al 36% vale 18.000 euro, mentre quella al 50% vale 25.000 euro. Sette mila euro di differenza che è bene non perdere per una scelta sbagliata nei tempi.
Il caso tipico: il compromesso firmato, i lavori partiti subito
È una situazione comunissima nel mercato immobiliare italiano. Accade spesso così:
- Trovi la casa che vuoi comprare
- Firmi il preliminare di compravendita (il “compromesso”)
- Tra compromesso e rogito definitivo passano 3-6 mesi (o anche di più)
- Per ottimizzare i tempi, ti accordi con il venditore per accedere all’immobile e iniziare i lavori subito
- Così, quando firmi il rogito, la casa è già ristrutturata e puoi entrarci subito
In apparenza è tutto perfetto. Ma fiscalmente, questa tempistica può creare un problema serio.
Il problema: chi sei tu agli occhi del Fisco?
Per ottenere la detrazione al 50%, la legge richiede due condizioni che devono essere soddisfatte entrambe:
Condizione 1 – Abitazione principale: l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale. Su questo punto, l’Agenzia delle Entrate (con la Circolare n. 8/E) ha dato una risposta rassicurante: non è necessario che tu ci abiti già durante i lavori. È sufficiente che diventi la tua abitazione principale al termine della ristrutturazione. ✅
Condizione 2 – Titolarità del diritto reale: chi sostiene le spese deve essere già proprietario dell’immobile (o titolare di un diritto reale come usufrutto, uso, abitazione) nel momento in cui i lavori iniziano o, se precedente, quando si sostiene la prima spesa.
Ed è qui che sorge il guaio. Chi ha firmato solo il preliminare non è ancora proprietario. Ha un diritto di credito verso il venditore, ma non un diritto reale sull’immobile. Secondo la lettura più prudente della normativa e della stessa Circolare n. 8/E, questa situazione preclude l’accesso alla detrazione maggiorata.
💡 In parole ancora più semplici: il Fisco guarda chi sei nel momento in cui partono i lavori o si paga la prima fattura. Se in quel momento sei solo “promissario acquirente” e non proprietario, l’aliquota applicabile è il 36%, non il 50%.
Il rischio si estende anche alle spese dopo il rogito
C’è un ulteriore aspetto preoccupante segnalato dai professionisti del settore.
Se il cantiere è stato aperto quando l’acquirente non era ancora proprietario, l’intero intervento potrebbe essere inquadrato nella detrazione ordinaria al 36% — comprese le spese sostenute dopo il rogito definitivo.
In altre parole: non basta diventare proprietario in un secondo momento per “salvare” l’aliquota più alta. L’apertura del cantiere senza titolarità “contamina” tutto l’intervento.
⚠️ Per questo motivo, in assenza di chiarimenti ufficiali su questo specifico punto, molti consulenti fiscali raccomandano di considerare prudenzialmente l’aliquota base del 36% quando i lavori iniziano prima del trasferimento della proprietà.
Il bonus c’è comunque: la buona notizia
Non tutto è perduto. Il diritto alle detrazioni per ristrutturazione non è in discussione. Il promissario acquirente può comunque accedere ai bonus edilizi, a patto che siano rispettate queste condizioni:
- ✅ L’acquirente deve essere immesso nel possesso dell’immobile (con accordo scritto col venditore)
- ✅ I lavori devono essere eseguiti e pagati direttamente dal promissario acquirente
- ✅ Il preliminare di acquisto deve essere registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si chiede la detrazione
Se queste tre condizioni sono soddisfatte, il bonus è garantito. La vera incognita rimane solo la percentuale: 36% o 50%?
Ad oggi, l’Agenzia delle Entrate non ha ancora fornito chiarimenti ufficiali su questo punto specifico. La situazione del promissario acquirente che avvia i lavori prima del rogito resta, purtroppo, in una zona grigia normativa.
✅ CHECK-LIST: cosa fare se stai comprando casa con lavori anticipati
- Non avviare i lavori prima del rogito se vuoi essere certo di accedere alla detrazione al 50%
- Se i lavori devono partire prima, consulta un professionista per valutare il rischio e pianificare la strategia migliore
- Assicurati che il preliminare sia registrato regolarmente
- Fai mettere per iscritto l’accordo di immissione nel possesso dell’immobile prima dell’inizio lavori
- Verifica che tutte le fatture siano intestate a te (promissario acquirente) e pagate con bonifico tracciabile
- Tieni la documentazione in ordine per la dichiarazione dei redditi
- Monitora eventuali nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate su questo punto ancora aperto
- Contatta lo Studio La Francesca prima di prendere qualsiasi decisione: ti aiutiamo a scegliere i tempi giusti
Una decisione da non prendere da soli
La differenza tra il 36% e il 50% di detrazione può valere migliaia di euro in meno in tasca. Prima di firmare accordi per accedere anticipatamente all’immobile e iniziare i lavori, è fondamentale capire come ci si posiziona fiscalmente.
Noi di Studio La Francesca siamo a tua disposizione per analizzare la tua situazione specifica e aiutarti a prendere la decisione giusta — prima di muovere il primo mattone.
📞 Recapiti Studio La Francesca
☎️ Tel: 0923.1987999 💬 WhatsApp: 353.4945410 📧 Email: info@studiolafrancesca.it
📍 Corso Umberto I° 14, Pantelleria 🌋🌊 🌐 www.studiolafrancesca.it | www.ddaccounting.it
Francesco Paolo La Francesca – Consulente Tributario Lg. 4/2013 Qualificato e Certificato UNI 11511
